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破解“房屋买卖合同”中的27个大坑!

2019-09-04


“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。                                              



俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。


一、 签订合同前应当注意的事项


1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。


法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。


2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)


法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。


律师支招:当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。


3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。


法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。


法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。


律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)


4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。


律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。


5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。


【关键词:定金】


(1)什么是房屋买卖合同里的“定金”?

是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由


买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。


(2)房屋买卖合同里的“定金”有什么用?

该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。


范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。


(3)交付定金时需注意的事项。

①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。


②不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。


法律风险提示:“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……


例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。


例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……


律师支招:那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)


二、签订合同时应当注意的事项


1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。


法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。


法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。


2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。


三、房屋交易税费承担应当注意的事项


1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)


法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。


律师支招:一方面除了上述主要税种外,还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。


2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。


法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……


律师支招:一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。


3、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续


法律风险提示:“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经?;岱⑸蚵蚍侥貌怀隼唇豢钇局?,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。


律师支招:由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。


四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项


1、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

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